Selasa, 7 September 2010

'Property Bubble' = Kita Muflis??

Sambungan dari entri yang lepas..

Sebelum aku bagi komen tentang artikel yang ada dalam paper the Sun tu, aku rasa eloklah aku citer dulu kenapa perlunya langkah Bank Negara tu menyekat margin untuk kita membeli rumah. Tak sememeh betui *meminjam perkataan cik lolly* Bank Negara ni.

Kalau korang nak tau tujuan Bank Negara mencadangkan langkah ni adalah untuk menyekat property bubble yang sedang berlaku dalam pasaran hartanah kita. Kenapa ianya perlu disekat? Sebabnya, inilah antara penyebab bermulanya sub-prime crisis yang berlaku kat US baru-baru ni tapi kat sini aku malas la nak cerita dari sudut teori ekonomi atau pun dari kacamata economist sebab aku pun bukannya terer sangat bab-bab ni, sebaliknya aku cuma nak bercerita mengikut fahaman dan dari pandangan aku je. Jadik kalau ada yang salah dan tak berapa jelas, aku mintak maaf in advance la ye.

Hmmm... camne aku nak mula?? Okla let's start with the BANK 1st. Korang tau tak camne bank beroperasi. Dari mana diorang dapat duit untuk bagi loan kat kita? Actually, semua tu sebenarnya datang dari kita jugak. Duit yang kita deposit kat bank tu sebenarnya dijadikan modal untuk dilaburkan dalam beberapa instrumen yang boleh menguntungkan diorang dan in return, they will reward us dengan interest/profit. Sebab tu la bank berlumba-lumba nak organise contest bagi  pendeposit diorang. Ada yang offer kereta la, jongkong emas la dan 1001 bentuk hadiah lagi untuk pendeposit yang bernasib baik. So, apa pulak kaitannya cerita kat atas dengan langkah Bank Negara mengurangkan margin tu?

As been informed, duit yang korang deposit tu akan digunakan untuk membiayai pinjaman perumahan, kereta, peribadi dan lain-lain lagi. Now, cuba korang bayangkan bila rumah kat Malaysia akan jadi overprice atau dalam terms pakar-pakar ekonomi dikenali sebagai property bubble, maknanya bank-bank akan terdedah kepada risiko peminjam tak bayar. Kenapa pulak jadik camtu? Sila lihat contoh di bawah :

Katakanlah abangensem membeli sebuah apartment di Shah Alam pada harga RM200K dengan tujuan bila siap je nanti, dia nak terus jual dan nak kaut untung busuk-busuk pun dalam RM100K. Brader aLCapone pulak sanggup nak membeli apartmentnya dengan harga tersebut (RM300K) sedangkan harga asalnya (RM200K) tu pun dah dikira mahal. Brader aLCapone pun sebenarnya ada agenda dia yang tersendiri iaitu nak jual dan amik untung dalam RM50K. Means sekarang ni harganya dah jadik RM350K dan ada pulak bank yang sanggup bagi 90% loan untuk apartment tu. Katakanlah Encik matjoe yang baru berjinak-jinak dalam bidang hartanah sanggup membelinya untuk dijadikan rumah sewa dan dia tak berapa perasan yang dia kena carik sewa dalam lingkungan RM2K untuk cover instalment bank yang berjumlah RM1.5K sebulan dan juga maintenance fee apartment tu. Gila apa nak sewakan RM2K untuk apartment kat Shah Alam (buat masa ni la). End up, takde sape yang nak sewa dan tamatlah riwayat En matjoe dalam bidang property investment. Bank pun tanpa teragak-agak melelong apartment tu dan di sinilah bermulanya episod 'nightmare' bagi pihak bank bila mana takde sape yang sanggup nak 'bid' pada harga tu sebab rupa-rupanya bank-bank lain cuma value apartment tu pada harga RM300K sahaja (short by another RM50K). Dah la valuenya jatuh, takde pulak orang nak 'bid' untuk apartment tu sehinggakan bank yang melelong tu terpaksa turunkan reserve pricenya yang jauh lebih rendah dari value yang dah memang rendah. Kalau korang bijak, siapa sebenarnya yang menanggung kerugian tu sebenarnya? Pendeposit-pendeposit (aku dan korang) bagi bank yang bagi loan tu la yang rugi. Itu baru satu apartment. Apa akan jadik kalau kebanyakan rumah/apartment yang bank tu bagi loan, semuanya overprice? Dah tentu-tentu le bank tu kena 'tutup kedai' macam yang berlaku kat US, Greece, Iceland dan Sepanyol dan duit pendeposit-pendeposit (aku dan korang) akan hangus macam tu je.

Atas sebab itulah, Bank Negara cuba nak control bank-bank kita daripada 'tutup kedai' dengan cara mengimposekan langkah-langkah seperti yang ada kat dalam artikel the Sun tu. At least bila bank-bank kurangkan loan margin (atas arahan Bank Negara), maka risiko akan berkurangan sebab cuma mereka yang mampu je yang akan beli dan bukannya speculator seperti abangensem dan aLCapone. Secara tak langsung juga, developer akan pikir 2-3 kali untuk jual rumah diorang pada harga yang mahal. Ye la, kalau kita dah kena keluar 20% downpayment, payah jugak rumah diorang tu nak laku. End up, diorang tak boleh la jual rumah diorang at a ridiculous price. Betul tak? Dan yang akan untung sape lagi kalau bukan kita sebab harga rumah takdelah melampau sangat.

Walaupun aku setuju in general dengan langkah-langkah tersebut tetapi ada 2-3 benda yang aku rasa diorang (Bank Negara) kena looks-in detail kalau nak make sure tujuan diorang ni tercapai dan kalau korang nak tau apakah benda-benda tu.. as usual, tunggukan entri yang berikutnya.. hehehe. Oh ya, jangan lupa klik iklan nuffnang kat atas tu sebagai tanda penghargaan atas entri aku ni. Penat ooo nak fikir semua ni.. hihihi.   

15 ulasan:

  1. Nice sharing on the issue pasal property bubble. So, adakah harga pasaran hartanah akan jatuh tak lama lagi akibat property bubble ni?

    BalasPadam
  2. hehehehe.... tenkiu abangensem bagi aku watak dlm entri nie..... semenjak 2 menjak nie kalau d-prati2-kan dah banyak rumah kena lelong... cuba terjah rumahlelongpanas.blogspot kalau nak tengok betapa banyak senarai rumah2 lelong.... bagi aku dah banyak buih "property buble" tahap rendah dah pecah... cuma skrang nie gomeng nak kawal supaya buih yg tahap atas dan saiz lebih besar (>RM500K)supaya tak pecah.....
    :-aLCapone-

    BalasPadam
  3. thanks abg ensem..terbaik dari ladang perkongsian dengan orang yg bukan dari bidang hartanah dan bank.

    BalasPadam
  4. itu la...skang ni harga rumah pon bagai nk gila...apartment2 pon 250k...lebih baik mencegah sblm menjadi lebih teruk..

    BalasPadam
  5. aku sokong this move, aku tgk harga new property tak masuk akan n all this while semua developer makan kenyang. kerana projeck mesti laku bila margin n pakej semua rendah.

    biar harga rumah tu rendah balik

    BalasPadam
  6. salam..
    thanks for good info..info2 yang lain tu pun bagus jugak..slalu jadik silent reader je, ari ni nak komen jugak..sbbnyer...dah 2 kali buat percubaan nak beli ebook tu tak berjaya.
    sbb...ari ni tertinggal henpon kat umah. dah tengahari baru sedar..hp xde camner nak dapat tac..huhu

    BalasPadam
  7. terima kasih kongsi. terbaca kat malaysian insider tadi.. tengok2 kat blog ni dah ada pos..

    BalasPadam
  8. ya...prices of property nowadays melampau2 sangat....

    1990-Japanese Real Estate Bubble
    2005-Shanghai-Real estate crash
    2007-US, Europe, Property Bubble

    Malaysia??.....Denggg....

    BalasPadam
  9. idea yang menarik untuk aku buat site income dari iklan nie...baru hari nie aku dapat habis baca lu punya blog....hehehe...gelak pun ader..
    lu kutuk gua rapat-rapat pun ader...cissss...cinabeng lu...
    apa2 pun gua nak ucapkan terima kasih atas bantuan lu dan advise lu dalam hal2 nak beli rumah.nie...
    komen dari : "man kuala"....

    BalasPadam
  10. hurm.. ptt la hrga umh naek mendadak
    sewa pon mkin mhl skg
    huhu

    BalasPadam
  11. Salah bank juga coz desperado nak bagi loan margin terlalu tinggi, pembeli x de commitment dan akan beli walaupun x der duit sangat i.e 65% loan, legal fees semua free. Akhirnya bila rumah siap x dapat sewa dan nak cover loan rumah kena auction...speculator ini lah yg spoiled nilai pasaran(Market value).Buat apa beli harga mahal, tunggu lelong jer cuma pakai POS x de SPA...Satu lagi, kalau gomen servant atau makan gaji nak invest beli tanah, shop lot bagi loan byk2 amende...lastly bank setengah mati nak recover..silap2 pembeli kena bankrupt...AE jgn main beli ari ni esok jual...tak semua orang murah rejeki

    BalasPadam
  12. Sorry bukan 65% tapi 95%

    BalasPadam
  13. SPA ke S & P yg tanpa nama maksudkan ni?

    BalasPadam
  14. masalah nye nk cut LVR dr 90% jd 70% beb... kte kne tanggung 30%. klo 1 apartment rege 200k. kne letak downpayment smpi 60k!!! tggi sgt 2...

    demit btol speculators ni... xpsal2 investors len pn kne gk

    BalasPadam
  15. todd. aku menang umh lelong kt damansara perdana
    492k
    market price 650k
    =)

    BalasPadam