Another secret of mine..

Bebaru ni ramai plak memember aku dok bagi nasihat kat aku tentang tanggungjawab aku yang ada terkandung dalam Rukun Islam yang lima tu. Ada yang berbentuk ingatan, teguran tak kurang jugak yang berbentuk sindiran seperti yang diutarakan oleh member fesbuk merangkap klasmet aku masa tingkatan 6 dulu. Kata Cikgu Sara dalam salah satu komen dia kat aku "Jutawan jutawan jugak, zakat jangan lupa beb". Terima kasih la aku nak ucapkan kat korang-korang ni sebab mengingatkan aku..

Sebenarnya, bukannya aku berniat nak menyombong tapi insyaallah setakat ni aku takde la lupa dengan kewajipan aku untuk keluarkan 2.5% daripada hasil pendapatan umah sewa aku untuk diperuntukkan kepada 7 asnaf yang turut mempunyai hak ke atas harta-harta aku tu dan aku jugak ingin menasihatkan pembaca-pembaca aku kat blog ni supaya jangan lupa untuk keluarkan zakat atas harta-harta yang korang dapat tu. Percayalah..bila korang bayar je zakat, insyaallah rezeki yang korang akan dapat nanti akan jadik berlipat kali ganda. Kekadang tu sampai tak tercapai dek akal kita untuk memikirkan dari mana datangnya semua rezeki tu. Usah risau, takkan luak pun harta korang lagipun harta-harta tu pun sebenarnya dipinjamkan kat kita je untuk menguruskannya tapi kalau korang berdegil gak... apa yang aku boleh katakan.. "korang jawab la sendiri kat akhirat esok.."

P/S : Buat kengkawan aku seperti Brader Hery, Mayor dan Cikgu Sara, terima kasihlah atas ingatan dan nasihat korang sehingga terhasilnya entry ini. Moga Tuhan sajalah yang akan membalasnya.

My PROTEGE..

Finally, umah seksyen 7 yang aku uar-uar nak beli dalam entry yang lepas telah pun bertukar tangan. Draf S&P telah pun disiapkan tetapi nama pemilik baru bukan lagi milik aku. Siapa agaknya pembeli baru yang gantikan aku tu ye??..haha tak lain tak bukan, protege aku yang terawal yang berani nak ikut jejak langkah aku. Brader Mil yang empunya nama. Bila aku bagitau je tentang umah tu, kelam kabut brader tu meninggalkan keje kat opisnya untuk view umah tu. Katanya takut orang lain cilok dulu. Selang 2-3 hari, deposit pun dah bertukar tangan. Baguih betul la protege aku yang sekor ni.. cepat bertindak.. hahaha

Bila aku kenangkan balik 4 tahun lepas, camne gabranya brader ni nak invest dlm bidang ni.. kadang-kadang tu rasa macam tak caya yang dalam diam, mamat ni telah pun memiliki 5 buah umah. Chaiyok la bro. Tak sia-sia ko nuntut dengan aku dan aku rasa la ni pun ko dah boleh handle sendiri tanpa bantuan aku. Bangga gak aku *jap..aku nak g tuko seluar jap sbb tetiba pulak bontot aku ngembang*. Teringat aku masa memula dia nak beli flat kat sect 24 dulu, kehulu kehilir dok ngekor aku, katanya takut aku kencing dia. Last-last aku nengok la ni dia dok senyum je tunggu duit masyuk tetiap bulan. Nasib baek la dia rajin belanja aku gi korok. Kira bebaloi gak la apa yang aku ajar..haha

Apa-apa pun impian aku sekarang ni bukanlah untuk menambah kekayaan tetapi lebih kepada meramaikan kengkawan aku untuk ikut jejak langkah aku. At least, bila aku pencen awai nanti..takde la aku gi ngeteh sorang-sorang sebab for sure time tu ramai protege-protege aku yang boleh temankan aku.. tak gitu beb. So, korang yang lain apa tunggu lagi? Lagipun bukan kena pakai duit pun kalau nak beli umah.. hahaha *mesti korang heran kan?*

Student punya penangan...

Lokasi : Seksyen 2, Shah Alam @ 8.38 malam

14 tahun yang lalu, pada waktu dan tempat yang sama.. terdetik dalam hati aku tentang apa yang aku nak buat lepas je keluar ITM nanti. Kalau aku keje pun, takkan aku nak keje sampai pencen. Lalu aku bulatkan tekad untuk 'retire by the age of 40'. Masa tu aku terfikir, the only thing yang aku kena buat ialah untuk pastikan yang aku akan terus dapat income walaupun aku dah pencen dari keje makan gaji dan satu-satunya cara yang boleh generate income tetiap bulan adalah melalui sewa rumah. Alhamdulillah, bermula dari rumah pertama yang aku beli pada tahun 1998, kini aku telah pun memiliki angka yang aku sendiri tak pernah terfikir pun dulu dan nampaknya, tak sia-sia strategi yang aku dah susun semenjak 14 tahun dulu. Korang mesti tertanya-tanya.. "apakah strategi yang aku maksudkan tu?"

Ya.. 14 tahun dulu aku terfikir untuk membeli rumah-rumah di sekitar Shah Alam untuk dijadikan rumah sewa untuk student-student UiTM kerana masa tu aku terfikir yang 'market' untuk golongan ini akan senantiasa ada. Kenapa pulak aku begitu konfiden dengan statement aku tu? Mana taknya.. cuba korang fikir.. takkan la kampus induknya yang terletak kat atas bukit tu akan tutup dan kalau korang boleh pikir jauh lagi.. takkan intake UiTM akan berkurangan setiap tahun. Mustahil kan??

Kalau kita tengok trend sistem pendidikan kita pada masa ini, peratusan pelajar yang makin pandai kian meningkat. Kalau dulu, rakan-rakan ITM aku kebanyakannya yang memiliki result SPM yang agak kurang baik (biasanya pangkat 2 la) tetapi kalau sekarang ni, aku rasa mostly yang belajar kat sini pun semuanya memiliki keputusan yang jauh lebih baik dari aku dulu. Mana taknya.. kalau korang tengok sekarang ni, sistem pra-sekolah yang ada pun semuanya bertaraf ala-ala profesional gitu. SMART READER , KUMON atau pun Q'DEES semuanya jadik pilihan ibu bapa moden kini.. tak macam zaman aku dulu, yang ada pun tempat untuk mengenal ABC hanyalah TADIKA KEMAS kat bawah surau belakang rumah aku. Belajar kira-kira pun guna bijik saga kaler merah tak macam bebudak sekarang yang nak amik UPSR pun, belajar pakai program komputer SKOR A. So, macamana intake UiTM nak berkurang kalau semua studentnya makin pandai dan aku rasa hostel dia pun makin lama makin tak cukup.

So kesimpulannya, bagi korang yang nak mulakan pelaburan dalam bidang ni.. fikir-fikirkanlah tempat yang menjadi pusat pengumpulan pelajar-pelajar cerdik ni sebab yang akan untung pada masa akan datang adalah korang jugak..

Nota Kaki : Teringat aku masa aku kecik dulu.. jenuhla aku pusing satu Teluk Intan nak carik kindergarden Q'DEES, last-last yang aku jumpak hanyalah jajan yang bernama CHICKADEES... hahaha

Tips yg takde dlm buku/blog lain..

La ni korang dah pun tau jenis-jenis dokumen yang boleh meluluskan loan korang. Jadik, sekarang ni aku nak kongsikan pulak cara aku apply loan yang selama ini tak ramai yang tahu *kiranya macam secret la*. Aku tau korang bila nak submit loan, mesti korang gunakan cara skema yang biasa orang buat iaitu apply kat bank yang direkomenkan oleh developer atau pun kengkawan korang. Dah la tu, tak penah pun korang nak comparekan pakej bank-bank lain. Yang korang tau ialah samaada interest bank tu rendah ke tidak atau pun boleh tak korang dapat loan maksimum. Dah la tu, bila apply pun cuma satu bank je yang korang tuju. Alasan korang.. takde masa la, bz la, member kata bank tu senang approve la dan 1001 macam alasan lagi. End up, bila loan dah tak boleh lepas, mula la menggelabah carik bank lain. Bila bank lain check, terus diorang dapat tahu yang loan korang dah kena reject sebelum tu. Tup tup takde satu pun yang lulus..huhu.

Tapi kalau korang tengok cara aku apply loan, mesti korang heran sebab agak lain dari yang lain. Biasanya aku akan ikut step-step berikut (tapi la ni dah tak berapa nak ikut dah sebab existing bank yang banyak bagi loan kat aku dah bagi special pakej kat aku.. kiranya macam pre-approved le tu..hehe..jangan le jeles pulak). So, step-step yang korang kena ikut adalah seperti berikut :

1. Bandingkan dulu pakej-pakej loan umah yang ada pada setiap bank..cuba tengok kelebihan dan kekurangan setiap pakej. Camne nak tengok? Kalau kelebihan, korang boleh tanya sendiri kat bank tu tapi kalau 'disadvantage'nya, korang kena la tanya kat competitor diorang (bank-bank lain)
   
   
2. Korang rankingkan pakej-pakej tu mengikut pilihan korang. Kalau korang nak interest rendah, korang listkan le bank yang bagi interest rendah tapi jangan le pulak korang listkan mengikut awek bank mana yang paling lawa. Parah korang nanti..hahaha
   
   
3. Korang siapkan 3 atau lebih salinan dokumen-dokumen yang aku dah listkan sebelum ni dan korang submit 1 copy ke setiap bank yang korang pilih tu SERENTAK (d more d merrier..)
   
   
4. Tunggu sampai approve dan bila dah lulus, korang compare le surat kelulusan tu antara satu bank dengan yang lain untuk menentukan mana yang terbaik. Mudah kan?

PERINGATAN : "Make sure yang nama korang tak kena blacklisted dengan bank. Kalau tak, korang submit le ke berpuluh-puluh bank pun..gerenti takkan lulus"

Apa aku nak bagi ni??

Isnin lepas, aku set la sesi ngeteh ngan member sekolah rendah aku yang dah 14 tahun aku tak jumpa, Brader Farid. Dia yang merupakan follower setia blog aku ni *terharu beb..sob sob sob* berhajat nak follow jejak langkah aku tapi bila aku nengok je kete yang dia pakai, terasa macam aku pulak yang nak ikut apa yang dia buat..hahaha. Usahawan berjaya tu beb..

Di kesempatan itu jugak, sempat jugak la dia bertanya 2-3 soalan kat aku yang katanya tak semua orang tahu dan setelah aku pikir dan timbang semasak-masaknya, so kat sini aku terasa macam nak kongsikan info yang aku dah bagi tau kat member aku tu semalam. Antara soalan dia yang nak aku kongsikan dengan korang ialah :

"Bro, kalau aku nak apply loan. Apa dokumen yang aku nak kena bagi. Maklum le orang meniaga macam aku ni mana nak ada payslip?"

Actually, jawapan kepada soalan ni bolehlah aku bahagikan kepada 2 kategori iaitu :

Bagi korang yang makan gaji tetiap bulan :

1. I/C ;
2. latest payslip (3 bulan) ;
3. penyata EPF ;
4. penyata cukai pendapatan (income tax) ;
5. savings passbook/bank statement/FD resit/ASB/ASW/unit trust statement (make sure yang ada duit) ;
6. tenancy agreement with bank statement yang menunjukkan hitam putih duit sewa di bank-in ;
7. royalti slip (yang ni jarang-jarang orang ada) ;
8. commission slip/statement (especially ejen insurans, unit trust dan lain-lain ejen lagi) ;
9. investment statement macam 'CDS A/C statement' bagi korang yang selalu main share
   

Bagi korang yang tak tentu ada gaji tiap bulan (usahawan/bisnesman) :

1. I/C ;
2. Memorandum & Articles (M&A) (for Ltd Co.) ;
3. Form 24 & 49 (for Ltd Co.) ;
4. Latest 6 mths bank statements (Company & Individual) ;
5. Latest Audited A/C (for Ltd Co.) ;
6. Biz Reg Form (for proprietorship & partnership firm) ;
7. kontrak2 terkini (kalo boleh yang amaun kontrak tu besar) ;
8. sebarang dokumen yang menunjukkan aset syarikat seperti geran tanah, lot kedai dsb (pastikan semuanya free from financing)
   

So, kalau lepas bagi semua dokumen tu, loan korang tu still tak lulus.. maknanya ada la adverse checking dlm rekod bank dan benda-benda adverse ni, payah sikit kalau nak 'kautim' dengan bank. Jadik, adalah lebih baik korang pastikan loan-loan korang yang sedia ada tu tak tertunggak sampai 2-3 bulan, kalau tak... rugi je korang keluar duit untuk fotostat semua dokumen kat atas tu.. huhuhu

meh layan citer kartun ni..

Memandangkan entry aku yang lepas agak memeningkan korang, so.. untuk entry kali ni aku nak korang enjoy nengok citer kartun kat bawah ni. Harap-harap korang paham le apa yang mamat ni citerkan sebab kalo korang tak paham.. tak dapek la den nak nolongnye..



Kalau korang nak tau, inilah sebab utama aku suka sangat beli umah lepas tu bagi sewa sebab sewa umah tu la yang sebenarnya menjadi 'pipeline' aku selama ni.

Kenapa nak semakkan kepala?

Wah.. ada gak yang e-mail kat aku bila aku post entry yang lepas. Ada yang tanya boleh tak kurangkan harga umah tu lagi, ada yang suruh aku beli je umah tu dan tak kurang jugak yang bertanyakan soalan-soalan lain tapi yang aku nak citerkan kat sini ialah tentang e-mail yang bertanyakan tentang konsep Return on Investment (R.O.I).

Soalan : "Bro, kenapa perlu peningkan kepala nak kira R.O.I tu. Kalau dah positif cashflow, tak payah la nak pikir-pikir lagi. Dapat duit lebih pun dah kira baik kalau dibandingkan dengan orang yang tak dapat apa-apa return pun"
Jawapan aku :

Sebelum aku menjawab persoalan yang brader tu utarakan, ingin aku jelaskan maksud R.O.I tu dulu, takut-takut ada yang tak paham apa itu R.O.I. Kalau ikut direct translation dari Bahasa Inggeris ke Bahasa Melayu, Return on Investment tu bermaksud Pulangan atas Modal dan untuk memudahkan orang biasa seperti kita ni faham, Pulangan atas Modal tu adalah keuntungan yang kita akan perolehi di atas jumlah wang yang telah kita laburkan. Dalam kes umah dalam entry yang lepas, melalui pelaburan sebanyak RM20K++ tu kita akan dapat pulangan sebanyak RM3K++ atau kita akan mendapat pulangan sebanyak 15% iaitu satu pulangan yang lebih baik dari FD, ASB atau pun dividen-dividen amanah saham yang lain.

Bagi menjawab soalan brader tu, tidak aku nafikan apa yang di e-mailkan tu memang betul sebab ada jugak mereka-mereka yang menyewakan rumah tanpa pulangan langsung tetapi bagi aku, R.O.I tu perlu untuk 2 tujuan berikut :-

• Aku nak tau pembelian tu berbaloi ke tidak dengan jumlah duit yang aku akan keluarkan. Bukan apa kalau pulangannya kurang dari 10% setahun, might as well aku 'park' duit aku tu kat FD atau paling tidak pun, kat ASB. At least, takde la aku nak pening kepala nak monitor umah-umah aku tu di samping aku boleh keluarkan duit yang ada kat FD/ASB tu bila-bila masa je. Macam kes umah yang aku tengok dalam entry aku yg lepas, aku rasa berbaloi aku beli sebab R.O.I dia lebih dari 10%. Mana taknya, dengan modal sebanyak RM20K, aku akan dapat return sebanyak RM3K setahun. Tak ke untung namanya.


• Aku nak tau tempoh masa modal yang aku keluarkan tu boleh dapat balik atau break even. Sebagai contoh, bila aku tau R.O.I aku tu dalam 15% per year (macam kes kat atas tu), so aku tau le yang aku akan dapat balik duit aku yang RM20K tu dalam tempoh 6 1/2 tahun dan selepas tempoh itu, aku boleh anggap return aku tu 100%. Kalau lagi cepat korang boleh break even, lagi elok la korang beli umah tu.

Disebabkan 2 perkara di atas tu lah, pengiraan R.O.I pada aku tu penting dan aku harap explaination kat atas tu dapat la menjawab persoalan kenapa aku perlu semakkan otak mengira benda-benda tu. So, bagi korang yang baru nak start invest dalam bidang ni, cuba-cubalah hafal formula R.O.I kat bawah ni :

Nett Cash Flow X 12 months
--------------------------------------- X 100%
Your Investment

> Nett Cash Flow = Rental - Instalment - Expenses (Bills, Insurance etc)

To buy or not to buy?

13/4/10 @ 2.38 pm

"Bro, a friend of mine want to sell his apartment at Sect 7 for RM150K. Are you interested bro?" - Aril
"Beb, U tell your friend to give me the details and if possible, I want to view the house tomorrow nite, maybe around 10.30. Don't forget to ask him to bring the S&P, assesment fee's receipt plus the maintenance bill." - abang ensem
"Ok bro. Will keep u inform later." - Aril

13/4/10 @ 9.18 pm via sms from Aril

"Bro, here is the detail : No ++ Lot ++ 2nd flr Block + Sect 7 Commercial Area Shah Alam. Walk up apartment/915sqft. Rented by UiTM students @ RM950 per month. Bout tomorrow, my friend said ok"

14/4/10 @ 12.28 pm via sms from Bank A : Valued @ RM145K-RM150K.
14/4/10 @ 3.18 pm via sms from Bank B : Valued @ RM140K-RM150K.

14/4/10 @ 11.08 : viewing session

Front Door

Living Room + Kitchen

Living Room

My Comment :

Condition : So so..
Price : Reasonable @ Market Value
Surrounding : 5 minutes walking distance from UiTM & 10 minutes from the new hospital, same block with Balai Polis Sect 7, easy to get food 'cos more than 20 restaurants/kopitiam/fast food outlet around that area & no 'fine creature' (makhlus halus) was found inside the house..
Rental : Damn good @ RM950 per month

My Analysis :

Rental Income : RM950 X 12 mths = RM11,400 per annum

Expenses : Monthly Instalment - RM623 X 12 mths = RM7,476(based on RM135K loan @ 4.2% for 34 years), Maintenance Fee - RM40 X 12 mths = RM480, Quit Rent - RM37.90, Assessment Fee - RM200 (estimated), Fire Insurance - RM100 (estimated)

Cashflow Analysis : POSITIVE

RM11,400 minus (RM7,476+RM480+RM39.70+RM200+RM100) = RM3,104.30 per annum.

Upfront Expenses : 10% D/Pyt (RM15K), Legal Fees (RM5,681), Valuation Fee - (RM700) = RM21,381

Return on Investment (ROI) @ Cash on Cash Return :

RM3,104.30/RM21,381 X 100% = 14.52%

The only BAD thing about the house is..."I can't 'wash my eyes' (cuci mata) since the existing tenant is a group of MALE students..huhuhu"

Decision : Yet to decide 'cos I need to reserve some cash for other things.. anyone interested if I turned down the offer? Message me @ bfe291@gmail.com

Kenapa harga rumah naik?

Jumaat lepas, aku berkesempatan berjumpa seorang rakan sekolah aku di Wisma Central untuk sesi 'lunch' bersama-sama. Pelbagai topik yang kami bincangkan dari kisah nostalgia 'hostel life', kisah rumahtangga, kerjaya sehinggalah ke topik-topik ilmiah khususnya yang berkaitan dengan 'investment'. Bila bercakap tentang pelaburan, dah tentulah banyak benda yang dia tanya kat aku memandangkan dia sentiasa mengikuti tulisan-tulisan aku kat blog ni. Dia yang berkelulusan dalam bidang kejuruteraan melahirkan rasa hairannya tentang harga rumah sekarang yang baginya sentiasa naik. Contoh yang diberinya ialah low cost flat yang dia beli kat Bukit Mertajam yang berharga RM45K, 5 tahun dulu yang baru-baru ini telah meningkat ke RM65K. Apa yang aku boleh bagitau dia pada masa tu ialah harga tu tak semestinya naik mendadak tetapi mungkin disebabkan oleh 'luck' dia dapat beli pada harga yang di bawah 'market value' pada masa tu. Bila dia tanya aku "kenapa perlu harga rumah naik?". Apa yang aku mampu cakap... "harga rumah sentiasa naik kerana sikap manusia yang sentiasa tamak" dan aku tak sempat nak 'explain' statement aku masa tu sebab azan jumaat dah pun berkumandang. Oleh itu, di kesempatan ini ingin aku kongsikan pendapat dan pandangan aku tentang statement yang aku bagi kat dia tempohari. Pendapat dan pandangan aku ini lebih kepada pemerhatian aku sebagai seorang pemerhati dan pelabur dan mungkin juga teori yang aku kemukakan ini silap lebih-lebih lagi dari sudut ekonomi. Apa-apa pun di bawah ini aku nak kongsikan sebab kenapa harga rumah sentiasa naik.

Aku rasa korang yang pernah bersekolah di awal 80an tentu masih ingat harga semangkuk mi sup dan air sirap pada masa itu hanya berharga 50 sen tetapi menu yang sama yang anak aku makan kat kantin sekolah diorang kini berharga hampir RM1.50. Bila wife aku tanya kenapa mahal sangat, alasan si penjual ialah sebab barang-barang dah naik harga. Macam tu jugak la dengan harga rumah, bila kos-kos seperti simen, pasir, batu-bata dan seribu satu macam material lain lagi naik harga, harga rumah pun terpaksa la dinaikkan dan itulah yang dinamakan 'kadar kenaikan inflasi', satu teori yang diguna pakai oleh pakar-pakar ekonomi tetapi bagi aku, semua kenaikan itu sebenarnya disebabkan oleh sikap manusia sendiri. Mana taknya, setiap tahun kita akan menuntut kenaikan gaji. Alasan yang biasa kita bagi.. sebab kerja makin banyak atau sales target makin tinggi. Kenapa kerja dan target bertambah? Sebab company nak untung lebih untuk menampung 1001 macam kos. Tak ke itu namanya 'tamak' dan atas sebab itulah semua kos dan bahan mentah terpaksa dinaikkan dan kitalah sebenarnya yang menaikkan harga rumah tersebut. Namun, perlu diingat yang tidak semua harga rumah akan naik mendadak sebab yang akan membezakan peratus kenaikan harga rumah lebih bergantung kepada satu lagi teori ekonomi yang dinamakan teori permintaan dan penawaran.

Apa yang dapat aku simpulkan di sini, selama mana manusia mempunyai sifat tamak di dalam mengejar kemewahan, selagi itulah harga rumah akan terus naik. Walaubagaimanapun, korang masih boleh memilih dan membeli rumah pada harga yang 'munasabah'(murah) kerana ada beberapa faktor yang akan memungkinkan harga rumah itu murah cuma korang perlu 'cerdik' untuk mengenalpasti faktor-faktor tersebut. Apakah faktor-faktor tersebut? Korang kena la teruskan membaca tulisan aku di blog ini kerana dari masa ke semasa, akan aku ceritakan apakah faktor-faktor yang aku maksudkan ini.

Nota Kaki : Ada tokoh tak aku jadi 'lecturer' subjek ekonomi??

Mana pegi toilet bowl aku?

Dalam entry yang lepas aku ada bagitau yang aku pernah terbeli rumah yang takde bumbung dan toilet bowl. Ini semua gara-gara tak follow the 1st step la iaitu tengok rumah dulu sebelum beli tapi sebenarnya, aku takde la ralat sangat walaupun rumah tu tak berbumbung dan bertoilet sebab harga yang aku beli amat-amatla berbaloi. Cuba la korang bayangkan, mana nak dapat rumah kat Shah Alam yang hanya berharga RM26K (Sect U5) dan RM48K (Sect 8). Walaupun aku kena repair dulu benda-benda yang takde tu tapi sebenarnya, aku still untung sebab bila aku buat valuation report.. rumah-rumah tu mencecah nilai RM55K (Sect U5) dan RM65K (Sect 8). Aku lebih bernasib baik bila developer sanggup untuk buat balik bumbung rumah yang kat Sect U5 tu sebab masih dalam 'warranty period' lagi. Manakala rumah yang kat Sect 8, aku cuma perlu keluar dalam RM400 je untuk tambah toilet baru. Berbaloi kan? So, bagi korang yang terjumpa rumah-rumah yang berharga agak kurang munasabah, nasihat aku.. pergilah tengok dulu rumah tu melainkan korang sanggup menanggung kos-kos bagi sebarang kerosakan yang mungkin ada.

ENTRY SKEMA..baca jangan tak baca

Laa..aku ingatkan Brader X je yang tak tau camne step nak beli umah, rupa2nya ramai gak kengkawan2 aku yang tak tau apa nak buat bila nak beli umah especially secondhand house. Setakat petang tadi ada la dekat 5 orang yang dok tanya aku camne nak buat bila nak beli umah, sampai letih le aku nak meng'explain' satu persatu kat diorang tentang step2nya dan untuk menjimatkan air liur aku di masa hadapan, kat sini aku list downkan step2 yang aku ajar kat Brader X ari tu. Moga2 pembaca aku yang lain boleh belajar dari apa yang aku dok buat selama ni.

1. Tengok dulu rumah yang nak dibeli sebab takut nanti umah tu takde bumbung ataupun toilet bowl seperti yang aku pernah alami dulu
2. Kalau dah puashati bayar deposit kat ejen atau seller. Biasanya aku cuma bagi paling banyak pun 3% daripada harga rumah
3. Minta copy Sale & Purchase Agreement (S&P) yang lama dari owner. Tak lupa juga, minta I/C seller sekali. Kedua2 dokumen ni penting untuk buat S&P baru.
4. Cari lawyer yang boleh bagi legal fees paling 'munasabah' untuk urusan S&P dan dokumentasi loan korang.
5. Suruh lawyer tu buat draf S&P dulu untuk loan submission kat bank. Bukan apa, kalau buat S&P dulu.. nanti korang kena bayar untuk S&P tu walaupun loan tak lulus.
6. Submit loan ke bank. Tunggu sampai approve.
7. Lepas approved, sign Letter Offer dan suruh lawyer prepare S&P yang betul.
8. Bila S&P siap, ajak seller datang sign dan jangan lupa bayar duie legal fees kat lawyer dan remaining 7% downpayment kat seller (bergantung pada arrangement yang dah dibuat dengan kedua2 pihak).
9. Biasanya lepas sign LO, bank akan appoint another lawyer untuk buat loan documentation tapi sebaik2nya gunakan lawyer yang sama dengan lawyer S&P untuk memudahkan urusan dokumentasi dan menjimatkan kos legal fees.
10. Bila lawyer yang bank appoint tu dah prepare documents, datang untuk sign dan buat bayaran untuk documentation fees (banyak mana kena bayar bergantung pada arrangement dengan lawyer bank)
11. Meantime, valuer akan kol korang untuk tengok rumah supaya diorang boleh buat valuation report.
12. Bila valuation report dah siap, standby je la duit untuk bayar. Ini pun bergantung pada arrangement dengan valuer tu.
13. Lawyer bank akan continue dengan documentation process. Korang cuma kena standby kredit henpon korang je untuk kol dan chase 'the lawyer' untuk cepatkan proses.
14. Lepas semua documentation in order, korang kena chase pulak bank untuk keluarkan cek untuk seller.
15. Bila dah bayar kat seller..amik kunci rumah dan start bersihkan sebelum bagi sewa tapi sebelum tu, korang kena make sure yang bil2 seperti bil api, air, IWK dan sebagainya dah ditukarkan ke nama korang.
16. Carik penyewa dan enjoy dengan duit sewa dan kerenah diorang..
    
    Kalau korang nak tau dengan lebih detail lagi tentang step2 kat atas ni, tunggukanlah kemunculan eBook dari aku, very soon..hehehe

RM4K tu banyak ke?

Sambungan perbualan aku dengan Brader X :

"Bro, umah yang lu cakap ni kat area mana dan camne pulak aku boleh dapat duit bile aku beli umah ni?" - Brader X
"Lupa pulak nak gtau ko. Umah ni kat Sect 24 nye flat. Tkt 2. Harga yang owner nak cuma RM51K je dan aku dah check value dia..ada la dalam RM70K. Yang bestnya, umah tu dah siap ada tenant lagik dan sewanya dalam RM450 sebulan" - AE
"Ok gak tu tapi lepas bayar instalment bank, ada extra tak untuk aku enjoy?" - Brader X
"Mesti la ada. Kalo tak, buat apa aku suruh ko beli" - AE
"Maknanya daripada duit excess tetiap bulan tu le aku dapat extra RM4K tu ye?" - Brader X
"Eh takla. RM4K tu bukan daripada duit sewa tapi daripada difference antara harga owner dengan market value" - AE
"Bro, aku tak paham le. Cuba ko gtau in detail sikit?" - Brader X
"Actually, ada 2 cara untuk ko dapatkan duit tu. Satu tu complicated sikit tapi cepat dan yang aku nak ajar ko ni, cara mudah tapi amik masa panjang sikit sebelum ko dapat RM4K tu" - AE
"Ala bro, apasal ko tak ajar aku cara yang cepat sikit dapat duit? Yang ko kata lama tu, agak-agak berapa lama aku kena tunggu?" - Brader X
"Saje je aku tak nak ajar cara cepat sebab nanti ko konpius. Lagipun as a beginner, ko kena tau dulu cara mudah..baru le senang ko paham. Ala, takde le lama sangat. Ada la dalam setahun. Sama la macam ko tunggu dividen ASB ko" - AE
"Okla. So, camne cara yang membolehkan aku dapat RM4K tu?" - Brader X
"Senang je..memula ko beli dan apply loan ikut harga RM51K tu dan make sure ko apply pakej yang without 'Lock-In Period'. Lpas je dah transfer ke nama ko, cpat2 pulak ko refinance umah tu ikut market value @ RM70K. Biasanya bank akan bagi 90% untuk refinancing case, so ko akan dapat le dalam RM63K untuk loan baru ko. Lepas tolak RM45.9K loan mula2 ko tu, dapat le balance dalam RM17.1K. Gedebuk gedebak tolak dengan initial 10% downpayment ko (RM5.1K, legal fees yang totalnya aku estimate dalam RM7K dan total valuation fees dalam RM1K, tak ke balance yang ko dapat tu dalam RM4K. Tapi aku tak tau le samaada RM4K tu banyak ke tidak pada ko??" - AE
"Ai see.. Banyak tu bro, so sekarang apa step yang aku kena buat dulu??" - Brader X

Nak tau apa stepnye??.. to be continued..

Rejeki..

"Bro, ada story baek punye. Kalo ko nak tau, jangan lupe turun ngeteh malam nih" suara aku menelepon Brader X petang semalam.
"Pasai apa bro?" - Brader X
"Pasai umah yang ko nak sangat tu la. Aku dah dapat sebijik. Malam nanti aku citer" - AE
"Orait bro. Kul 10 aku sampai" - Brader X

*********************************************************

Kul 10 @ Restoran Haji, Pinggiran USJ

"Bro, aku ingat ko kena apply RM40K je la untuk OD" - AE
"Nape plak?" - Brader X
"Ko kena pakai RM10K tu dulu untuk amik umah yang aku nak citer nih.." - AE
"Aik.. ko kata beli umah tak payah pakai duit. Apasal aku nak kena standby RM10K ni?" - Brader X
"Memang le ko tak payah kuar duit sebenarnya tapi owner umah ni nak 10% downpayment ni dulu. Lepas settle transfer nama ko, ko boleh amik balik duit ko siap dengan duit extra lagik tapi tak banyak la.. ada la dalam RM4K" - AE
"Betui ke bro. Bunyi macam ko nak kencing aku je" - Brader X
"Ala bro, dah rejeki engko. Benda lain selalu le aku kencing tapi bab-bab investment ni, tak penah aku nak kencing.. hahaha" - AE
"Apa aku nak buat sekarang ni? OD pun aku belom apply lagik.." - Brader X
"Elok gak ko belom apply OD sebabnya ko boleh buat serentak dan dalam masa yang sama chances untuk loan umah ko ni approve.. lagi tinggi bro" - AE
"Ye ke? Ko ajar le aku" - Brader X
"Memang le aku nak ajor ko tapi dengan 2 syarat.." - AE
"(1) Ko belanja aku ngan table awek cun kat sebelah tu (2) Ko tolong mintak no tepon awek tu untuk aku" - AE
"Takde hal nye bro tapi kalo dia tak nak bagi.. nasib ko le.. hahaha" - Brader X

As usual, kalo korang nak tau camne Brader X tu boleh dapat duit extra RM4K walaupun dia beli umah tu.. korang kena la follow entry yang seterusnya...

Sambungan Part 2 : Yang mana satu pilihan hati?

"Margin tu maknanya berapa banyak duit bank yang ko boleh guna. 95% tu maknanya kalo duit ko ada RM50K, ko cuma boleh guna RM47.5K je. Yang lagi RM2.5K tu.. bank akan pegang. Itu yang aku tau pasal ASBOD yang banyak bank tengah bagi ni. Tak macam FDOD, kalo ko pledge RM50K, dia akan bagi margin 100%.. maknanya ko boleh guna sampai up to the limit dan kadang-kadang tu, lepas bank tu buat annual review dan bila conduct payment & transaction ko tu cantik, dia boleh increase ko punya margin to more than 100%" - abang ensem (AE)
"Kalo camtu rugila aku kalo aku amik ASBOD. Aku ingat bila aku letak RM50K, aku boleh guna semua.." - Brader X
"Ala bro, takde la rugi sangat sebab ko still boleh dapat dividen dia lagipun interest OD dia pun kira rendah gak la.. BLR (5.8%) -1%. Sebenarnya apa yang penting dalam nak memilih OD ni ialah matlamat dan tujuan ko sendiri, kalo ko nak margin tinggi, ko amik la FDOD. Kalo ko nak keuntungan dari segi interest dan dividen, ko pilih la ASBOD tapi kalo aku ... aku rasa aku pilih FDOD yang PPP Bank tu offer" - AE
"Kenapa pulak beb?" - Brader X
"Sebab interest yang dia caj tu ikut FD Rate. Kan ke ko kata interest dia FDR+1.5%. Maknanya dia cuma caj ko 1.5% je sebab FDR rate tu kira macam kontra dengan interest FD yang ko dapat la tiap kali ko renew. Cuma yang tak bestnya, interest FD tu ko tak boleh keluarkan dan margin ko plak akan tetap RM50K walaupun amaun FD ko tu bertambah tiap kali ko renew FD tu" - AE
"Ai See... kalo camtu aku rasa aku pun nak ikut ko la. Esok pagi aku ingat nak pegi apply kat PPP bank tu tapi apa yang aku nak bawak ye?"
"Laa.. apasal ko tak tanya kat orang bank tu? Abis tu apa yang ko tanya masa gi ari tu " - AE
"Lupa la bro sebab terpesona dengan ke'cun'nan awek customer service tu. Aku cuma tanya no tepon dia in case kalo ada pape yang aku nak tanya" - Brader X
"Kalo camtu ko tepon dia tanya apa nak bawak" - AE
"Orait gak tu tapi aku ingat lagi elok kalo aku tepon ajak dia keluar sesambil tanya dokumen apa nak bawak.. ok tak bro?" - Brader X
"Sukati ko la. Yang penting kalo dia setuju nak keluar dengan ko, JANGAN LUPA AJAK AKU.. hahaha" - AE

TIPs : My 1st step - Apply OD dulu sebelum start invest dalam property.

Sambungan part 1 : FD/OD tu apa?

"FD tu satu benda yang boleh bagi ko interest tapi takde la banyak mana kalo ko bandingkan dengan interest yang ko dapat dari main share ke, ASB ke atau pun unit trust. Ada la dalam 2%-3% je. OD tu plak kalau aku nak explain ikut terms bank memang ko payah nak paham tapi ko anggap je la benda tu sebagai duit bank yang ko gunakan untuk working capital ko" explain aku untuk jawapan yang Brader X tanya dalam post yang lepas.
"Apasal plak aku nak kena guna duit bank? Kan ke aku ada RM50K, tak cukup ke kalau aku nak beli umah banyak-banyak cam yang ko buat?" tanya Brader X lagi.
"Bukan sebab tak cukup tapi kalo ko guna duit ko tu, lama-lama duit ko tu abis, baik ko cagarkan duit tu kat bank, ko pakai je duit bank tu dulu. At least duit ko tu ada le lagi kat bank sebagai cagaran. Betul tak?" balas aku.
"Tapi bank sure akan caj interest kat aku kan? Takkan dia nak bagi duit dia tu free je untuk aku gunakan?" Brader X cuba nguji aku..
"Ape ko nak takut, ko bayar je la. Lagipun takde la banyak mana sangat lepas ko amik kira interest FD yang ko dapat tu. Kalo ko guna maksimum RM50K pun, monthly interestnya ada la dalam RM200-RM300 je. Takkan ko tak boleh carik margin sewa yang boleh cover amaun tu? Lagipun tu semua temporary je. Kalo kena gayanye, within 1 year ko boleh dapat balik duit cagaran ko tu dan ko dah tak payah pakai OD lagi. So, esok ko kena start gi survey semua pakej OD yang bank-bank offer, ok?" jawab aku panjang lebar.
"Orait bro, akan aku usahakan" balas Brader X..

**************************************************************

Selang 2 hari kemudian..

"Bro, aku dah gi survey PPP, MM dan RRR Bank. PPP dengan MM Bank bagi FDOD tapi RRR Bank cuma offer ASBOD je, takde FDOD tapi pakej ASBODnya nampak menarik" cerita Brader X kat aku pagi semalam.
"Berapa rate FDOD & ASBOD yang diorang offer?" tanya aku..
"Lebihkurang je bro, PPP bagi FD Rate+0.15%, MM offer BLR+0%, ASBOD RRR Bank = BLR-1%. Aku rasa dalam banyak-banyak tu ASBOD RRR Bank lagi menarik bro" sambung Brader X..
"Yup, aku agree ngan ko tapi ko ada tanya tak berapa margin yang ASBOD tu bagi sebab setau aku paling tinggi pun dia boleh bagi 95%, yang lagi 5% tu dia akan pegang as a security" jawab aku
"Aku tak paham la bro. Margin? 95%? Ape tu?" soal kawan aku tu lagi

Korang nak tau?? hehehe.. korang kena la ikuti sambungannya lagi.. sorry