Sabtu, 9 Oktober 2010

QNA : Cash or Loan?

Ini merupakan soalan yang paling lama aku peram kat dalam inbox aku sampaikan bila aku baca kejap tadi dah naik berlumut jadiknya. Soalan dari brader anonymous ni berbunyi :

"Patutkah saya beli rumah secara tunai atau pinjaman?" 
Soalannya pendek tapi jawapannya jenuh jugak la untuk aku pikirkan. Anyway, as usual.. kalau nak menjawab soalan ni, si penyoal kena pastikan yang dia tahu apa matlamat pelaburan dia. Kalau macam aku, matlamat aku tak lain tak bukan adalah untuk mendapatkan pendapatan pasif dari lebihan sewa rumah dan bila aku maksudkan lebihan, ini bermakna aku kena pastikan yang sewa rumah tersebut mampu untuk menanggung instalment bank, duit maintenance, insurans kebakaran, cukai pintu & cukai taksiran. Hasil setelah ditolak semua kos-kos tersebut hendaklah positif, barulah aku boleh mencapai matlamat aku tu.

Itu bab matlamat pelaburan aku dan bagi menjawab persoalan di atas berdasarkan matlamat aku, aku terpaksa membahagikan usia aku terlebih dahulu. Sekiranya usia aku belum mencecah 40 tahun, semua rumah yang telah dan bakal aku beli hendaklah melalui pinjaman bank kerana aku boleh memaksimumkan tempoh pinjaman menjadi sekurang-kurangnya 30 tahun. Kenapa 30 tahun? Ini kerana tempoh tersebut akan menyebabkan instalment bulanan aku menjadi rendah dan hasilnya.. Sewa - Instalment & Kos-kos berkaitan = POSITIVE Cashflow.  Itu cerita sebelum usia aku mencecah 40, sebaliknya semakin bertambah usia aku, semakin banyak cash yang terpaksa aku gunakan supaya matlamat 'positive cashflow' aku tu akan terus tercapai sehinggalah satu peringkat bila mana aku terpaksa membeli secara tunai memandangkan bank dah tak boleh memaksimumkan tempoh pinjaman aku dan korang kena ingat, lagi singkat tempoh pinjaman.. maknanya lagi tinggi instalment yang aku kena bayar. Untuk itu, nasihat bagi korang yang mempunyai matlamat seperti aku, cubalah buat loan ketika muda dan belilah secara tunai bila usia emas menjejaki korang. 

Buat si penyoal, harap-harap aku dah menjawab persoalan anda.

Jumaat, 8 Oktober 2010

OM : Which One First?

"Bro, ko rasa elok aku nego price dulu ke atau tengok rumah dulu" soalan pertama Brader OM kat aku dan aku jawab dengan "Kalo ko beli kereta, ko nego price dulu ke atau gi usha/test drive kereta tu dulu?"."Kalau aku, aku gi test drive dulu. Oooo.. aku paham, maknanya kalau rumah pun sama la ye? Pegi tengok dulu baru nego price?" kesimpulan yang dibuat oleh Brader OM. "Untuk beginner macam ko ni, jawapannya yes tapi kalau yang dah banyak pengalaman macam otai-otai hartanah seperti brader pie, tuanbri ataupun akak rohaniahnoor, aku rasa jawapan diorang.. mungkin" terang aku. "Tapi kalau ko bro, ko buat camne pulak?"  ada lagi rupanya soalan lanjutan dari Brader OM ni. "Ko orderkan dulu teh tarik untuk aku. Kering pulak tekak aku ni, nanti susah pulak aku nak explain kat ko nanti.. hahaha" ayat pemanis aku nak suruh orang belanja. "Hampeh ko.." - Brader OM.

Kalau korang nak tahu, aku akan buat camni bagi menjawab soalan Brader OM tu :-

Step 1 - Nego dulu price sebelum tengok rumah. Mana la tau kot-kot boleh dapat harga promosi yang diskaunnya mungkin dalam 10% atau lebih reductionnya.
Step 2 - Pergi tengok rumah dan cuba cari benda-benda yang korang rasa boleh melayakkan korang dapat further discount, seperti contoh toilet bowl pecah, tiles dapur sompek, paip jamban berkarat dan 1001 alasan lain tapi kalau semua peralatan dalam rumah tu 'in order ' mungkin korang boleh try alasan yang member aku guna dulu : 

"Awak kata hari tu existing tenant yang nak continue duduk kat situ cun macam Angelina Jolie tapi bila saya tengok tadi, takde la lawa sangat. Takat-takat level Diana Danielle je. Macam ni awak kena bagi saya diskaun lagi RM2K le sebab awak dah kencing saya, cakap tak serupa bikin". 

Amacam, korang rasa boleh pakai tak alasan member aku ni? Cuma yang aku musykilkan tu, sejak bila pulak Diana Danielle tu tak lawa?

Khamis, 7 Oktober 2010

Orang Minyak

Wahhh.. tak sampai sehari aku bagitau yang Daniel Hakim mengundur diri dari pengembaraan bersama aku, tiba-tiba ada pulak seorang member aku yang menyatakan hasratnya untuk take over flat kat Shah Alam tu.  Walaubagaimanapun keputusannya masih bergantung kepada 'Menteri Hal-Ehwal Dalam Negeri' merangkap 'Menteri Kewangan'nya (sape lagi kalau bukan memnya). Selain daripada tu, mamat ni jugak minta aku untuk membantu beliau dalam selok-belok pelaburan rumah ni dan aku macam biasalah, setuju tapi dengan syarat dia kena bagi aku kebebasan untuk merakamkan kisah pengembaraannya sebagaimana si Daniel tu telah lalui sebab kisah seperti inilah yang korang suka nak baca kan? Takde la asyik cerita teori je. Namun, brader sorang ni agak pemalu sikit dan  meminta aku merahsiakan namanya. Nak tak nak terpaksalah aku rahsiakan. Namun, untuk tidak menghampakan korang, aku dah create satu gelaran yang memang sinonim dengan kerjayanya di syarikat petroleum kebanggaan Amerika, maka aku menggelarnya Orang Minyak atau singkatan mesranya.. 'Brader OM'. Amacam, sempoi tak?

Memandangkan persetujuan memnya belum lagi dicapai, maka aku tak boleh lagi nak bercerita lebih lanjut tentang Brader OM ni sebab aku tak tau samaada dia dapat menjadi protege aku yang berikutnya atau pun tidak. Namun, bunga-bunga persetujuan seakan-akan  hampir tercapai (kalau ikut katanya la). Untuk itu marilah kita sama-sama mendoakan supaya hati memnya menjadi lembut selembut muka aku yang ensem ni.. hahaha.

P/S : Kalaulah aku ni real estate agent, dah lama aku dapat komisyen sebab tolong jualkan rumah ni, betul tak?

Rabu, 6 Oktober 2010

Sesi Ngeteh

Jam baru menunjukkan pukul 12:09 tengah malam dan saat ini aku baru sahaja balik dari mengeteh dengan brader mfirdaushassan yang baru sampai dari Kuantan siang tadi. Dengan ditemani oleh Brader Mil dan Man Kuala, banyak juga perkara-perkara yang dibualkan dari pengalaman pelaburan hartanah masing-masing sehinggalah ke awek yang duduk di meja sebelah.. hahaha. Apa pun banyak jugak tips dan masaalah yang dapat aku kongsikan bersamanya, tambahan pula kini beliau dalam proses membeli hartanah pertamanya di Lembah Kelang. Kiranya berani jugakla brader ni mengambil risiko walaupun jarak rumah yang dibelinya melepasi sempadan negeri kelahirannya (Pahang). Bertimbal balik dari sesi ngeteh lewat malam ni, aku semakin teruja untuk bertemu rakan-rakan pembaca blog aku yang lain dan untuk itu, berikut adalah tarikh baru sesi ngeteh kita bagi menggantikan tarikh yang telah aku kenselkan  minggu lepas. Harap-harap ramailah yang aku boleh jumpa nanti.

Tarikh : 8/10/10 (Jumaat)
Masa. : 5:38 - 7:08 petang
Tempat : NZ Garden, Jalan Ampang (mamak sebelah Wisma Selangor Dredging)

P/S : Jangan lupa e-mailkan handphone number korang ke abangensem98@gmail.com supaya senang untuk aku hubungi nanti.

Selasa, 5 Oktober 2010

Daniel Hakim : Sad Ending..

Terpempan aku bilamana pagi sabtu yang lalu aku menerima BBM dari budak Daniel ni yang berbunyi "Bang, Isnin depan kalo free boleh jumpa tak? Ada benda nak discuss. Lepas keje ke" dan setelah aku bertanya lebih lanjut, apa yang ku jangka akhirnya benar-benar berlaku. No more cerita pengembaraan Daniel Hakim after this sebab katanya dia terpaksa let go rumah tu sebab duit yang sepatutnya digunakan untuk membeli rumah tu, terpaksa disimpan untuk kegunaan lain. Katanya dia dah cuba mintak seller kurangkan lagi harganya dari RM60K ke RM55K semata-mata untuk dia membeli rumah tu tanpa keluarkan duit (seperti yang aku ajar dia hari tu) tetapi usahanya sia-sia kerana si penjual masih bertegas dengan harga sekarang dan mengikut pengiraan yang aku buat, berikut adalah jumlah yang perlu dikeluarkan oleh mamat engineer ni yang dikatakan out of his budget :

Downpayment : RM1.5K (selepas harga rumah di'mark up' ke RM65K)
Legal Fees     : RM2.2K (hanya untuk lawyer S&P kerana bank akan absorb kos untuk lawyer bank)
Valuation Fee : RM500

Total estimation yang perlu beliau keluarkan adalah sebanyak kurang lebih RM4.2K dan amaun ini bagi aku sememangnya agak besar terutamanya bagi mereka yang baru setahun dua bekerja dan seperti katanya, sekiranya harga tersebut dapat diturunkan menjadi RM55K, sudah tentu keseluruhan jumlah tersebut akan dapat ditampung. Walau apa pun, sekurang-kurangnya engineer muda ni dah pun melalui satu pengalaman yang belum tentu dapat diperolehi dari mana-mana buku dan bagi korang yang ada bajet untuk take over rumah ni, apa tunggu lagi, cuba-cuba le contact tuan punya rumah ni (no dia korang boleh mintak kat engineer muda ni). Sekurang-kurangnya akan ada sambungan bagi satu lagi pengembaraan lain yang pembaca blog ni boleh ikuti.. hehe.

Isnin, 4 Oktober 2010

Daniel Hakim : Dokumen S&P

Sambungan dari entri minggu lepas :

"Daniel, ko kena dapatkan dokumen-dokumen ni untuk diberikan kat lawyer S&P ko supaya dia boleh prepare S&P ko tu secepat mungkin : 
  1. I/C ko dengan seller tu 
  2. Seller punya Sale & Purchase Agreement (S&P)/Grant/Proclamation of Sale (PoS) 
  3. Seller punya Loan Agreement (LA)/Deed of Assignment(DoA)/Letter Offer (LO)/R&R (aku lupa apa nama penuh dokumen ni, mungkin 'Receipt & Reassignment' kot, harap-harap kalau ada lawyer yang baca blog aku ni tolong betulkan ye)
  4. Quit Rent dan Resit Cukai Taksiran yang terkini  
"Banyaknya bang. Kenapa nak kena ada semua dokumen ni?" soal si engineer muda ni. Korang nak tau ke kenapa? Kalau nak tahu, teruskan membaca perenggan kat bawah ni :
  1. I/C penjual dan pembeli ni kena ada supaya lawyer tahu siapa pembeli dan penjual sebenar bagi rumah tu. Takut le pulak kalau orang lain yang beli dan orang lain pulak yang punya I/C. Karang tak pasal-pasal dia pulak yang kena saman.
  2. S&P/Grant/PoS ni penting sebab kat dalam tu ada cerita tentang susur galur rumah tu, bermula dari tahun bila rumah tu dibina, sape pemilik-pemilik rumah tu sampai la ke pemilik terkini.
  3. LA/DoA/LO ni pulak berguna supaya lawyer boleh dapat tahu samaada rumah ni masih ada loan lagi ke atau tak. Kalau ada, dengan bank dan cawangan mana? Tentang R&R ni pulak, dokumen ni akan bagitau yang rumah ni dah takde loan (free from financing) tapi kalau kat grant dah ada mention yang rumah ni dah takde loan, korang abaikan je la dokumen R&R ni.
  4. Quit Rent/Cukai Taksiran ni pula untuk memastikan takde apa-apa tunggakan dengan pihak berkaitan. Buatnya lepas korang beli, tiba-tiba ada pulak perintah nak sita rumah dari pihak berkuasa tempatan, tak ke naya nanti, betul tak?
Kalau ada apa-apa yang aku tertinggal, korang tolong tambahkan kat ruangan komen di bawah. Thank you.

Dalam entri berikutnya akan ada kejutan yang korang takkan jangka dan ianya bukan sahaja mengejutkan aku tetapi bakal mengecewakan korang jugak. Kalau nak tahu, macam biasa la.. terpaksa tunggu next entry.. *hampeh punye abang ensem.. hahaha*

Ahad, 3 Oktober 2010

QNA : Firdaus Hassan

Soalan : 

Dalam banyak-banyak buku yang aku baca mencadangkan supaya tempoh maksimum untuk buat loan ialah 20 tahun tapi kalau ikut saudara AE, elok dilanjutkan semaksimum mungkin. Apa komen saudara?

Jawapan : 

Sebenarnya bagi soalan sebegini, ianya lebih bergantung mengikut matlamat pelaburan masing-masing tetapi kalau korang tanya aku, aku lebih prefer untuk singkatkan tempoh pinjaman bagi rumah yang aku duduk/tinggal (mungkin 10, 15 atau 20 tahun) tapi kalau rumah tu lebih bermatlamatkan untuk menjana keuntungan aku, aku lebih suka santakkan tempoh pinjamannya semaksimum mungkin (30, 35 atau 40 tahun). Kenapa?

Kalau rumah sendiri, selepas aku pencen/malas nak kerja nanti, sekurang-kurangnya aku dah tak payah nak risau nak stay kat mana sebab rumah aku dah takde hutang dan kalau ada pun, duit EPF yang bakal aku dapat nanti, cukup untuk langsaikan hutang bankn yang sedia ada (almaklumlah rumah aku pun takde la mahal sangat sebab aku beli pun 20% below market value time tu). Kalau aku 'padam' pulak nanti, sekurang-kurangnya duit MRTA aku cukup untuk settlekan hutang yang tinggal, insyaallah.

- TETAPI -

Kalau rumah sewa dan bermatlamatkan passive income macam yang aku dok buat, apa gunanya aku singkatkan tempohnya sebab dalam tempoh 5, 10 atau 15 tahun, ada kemungkinan untuk aku refinance balik supaya aku boleh amik cash untuk digunakan bagi membeli rumah lain (samaada secara tunai atau pun melalui loan kalau masih layak) dan sewa rumah yang aku baru beli ni akan menambahkan lagi pendapatan pasif aku yang sedia ada. Ada yang kata 'tak elok berhutang banyak-banyak, nanti kalau mati teruk kena seksa'. Alamak beb, takut gak aku bila korang cakap macam tu dan atas sebab ini jugaklah pentingnya korang kena amik MRTA supaya hutang-hutang korang tu dapat diselesaikan tanpa menyusahkan anak bini atau pun aku yang kat 'dalam' tu. Walaubagaimanapun,  sekiranya duit MRTA tu tidak mencukupi, baki hutang yang masih tinggal tu nanti akan tetap terbayar melalui sewa yang akan terus dikutip oleh anak bini aku nanti (dengan syarat mereka perlu diberitahu terlebih dahulu). Wallahualam.

Sabtu, 2 Oktober 2010

My 2nd Contest Result

Seperti yang dijanjikan, keputusan contest yang aku anjurkan baru-baru ini adalah seperti berikut :

Pemenang pertama (RM100 + eBook terbaru aku) : Saudara mfirdaushassan

Pemenang kedua (RM50 + eBook terbaru aku) : Saudara ariff shah

2 X pemenang saguhati (RM25 + eBook terbaru aku) : Saudara matjoe & parang

Tahniah kepada kalian, sila e-mailkan no akaun bank korang ke e-mail abangensem98@gmail.com supaya senang aku kreditkan hadiah korang. Anyway, thank you for your participation. 

Jumaat, 1 Oktober 2010

Daniel Hakim : Lawyer

"Bang, market value saya dah check, price rumah pun saya dah dapatkan diskaun, lepas ni nak buat apa pulak?" soal Daniel. "La ni ko pergi cari lawyer untuk buat S&P. Kalau ko ada kengkawan yang jadik lawyer lagi la elok" balas aku. "Kenapa pulak elok bang?" tambah mamat engineer tu lagi. "Ye la, kalau ko ada kengkawan lawyer, at least senang le sikit ko nak 'sesahkan' kawan ko tu untuk cepatkan proses. Selain tu boleh ko mintak diskaun lebih sikit. Kalau aku yang carikan, jawabnya banyak pulak nanti komisyen yang aku dapat. Kalau asyik dapat duit je, macamana duit aku yang sedia ada ni nak habis-habis" amacam ayat aku? Ada bunyi-bunyi berlagak tak..  hahaha.

Kalau korang baca ebook kedua aku tu, mesti korang tau kenapa aku prefer korang guna lawyer korang sendiri untuk sediakan S&P ni dan satu lagi, untuk pengetahuan korang pihak pembeli dan penjual boleh guna lawyer asing-asing tanpa perlu berkongsi lawyer. Maknanya, tak semestinya si pembeli kena guna lawyer si penjual dan begitu juga sebaliknya tetapi bagi aku, kalau korang dapat influence si penjual untuk gunakan lawyer S&P yang sama dengan korang tu, lagilah elok kerana selain dapat menjimatkan masa, urusan perhubungan komunikasi pun akan menjadi lebih mudah. Takde la nanti bila korang follow up dengan lawyer korang, lawyer korang akan kata "lawyer seller ni lembap betul la, tu pasal la tak siap-siap lagi documentation ko" (through my own experience.. hahaha).

So, "Apa dokumen yang saya nak kena bagi kat lawyer saya nanti?" persoalan terbaru si Daniel dan kalau nak tahu jawapannya... tunggulah entri berikutnya next Monday.