Isnin, 28 Jun 2010

Jawapan Untuk Emak Cik Nosembilanbelas..

Dalam entri aku yang lepas, sorang reader aku (cik nosembilanbelas) mintak aku bagi jawapan tentang kenapa tempoh loan rumah tak sesingkat macam loan kereta walaupun harga untuk kedua-dua 'benda' ni sama je sebab katanya emak dia selalu tanya kat dia dan sampai sekarang dia tak boleh nak bagi jawapan kat mak dia. Disebabkan soalan maknya tu, aku rasa entri ni la paling susah aku nak tulis sampaikan banyak buku-buku yang aku kena refer supaya info yang aku bagi ni tak jauh menyimpang dari soalan maknya. Kalau ikutkan nak aje aku copy bulat-bulat tetapi mengenangkan emaknya yang dah berumur, info yang aku ada terpaksa aku olah supaya emaknya senang nak faham dan hasilnya, bolehlah korang baca kat bawah.

Dalam memperkatakan soal ini, aku rasa dia tak keseorangan sebab masa aku memula invest dalam property dulu, aku pun musykil jugak kenapa la loan kereta kancil aku boleh settle dalam masa 7 tahun je sedangkan loan rumah aku amik masa sampai 25 tahun untuk habis bayar. Masa tu aku pikir kalau loan kancil aku yang berjumlah RM25K boleh settle dalam masa 7 tahun, dah tentu la untuk loan rumah yang totalnya dalam RM53K akan habis dalam 15 tahun. Kan ke jumlahnya cuma 2 kali ganda je. Betul tak? Rupa-rupanya apa yang aku pikirkan time tu jauh panggang dari api. Nasib baikla aku ni kira rajin menelaah benda-benda camni, so dapatlah aku terangkan serba sedikit kenapa benda ni jadik camni.

Berbalik pada soalan emak cik nosembilanbelas, sebenarnya jawapan kepada persoalan dia tu disebabkan oleh cara kiraan interest yang berbeza. Kalau loan kereta, kiraannya berdasarkan kepada fixed rate dan dikira 'upfront', sedangkan untuk loan rumah kiraannya 'fluctuate' (bergantung pada 'base lending rate') dan interestnya pula dikira ke atas baki pinjaman setiap hujung bulan. Sebelum aku 'elaborate further', meh kita tengok contoh yang aku bagi kat bawah supaya senang aku nak 'explain' nanti : 

Interest yang dikira berdasarkan fixed rate & upfront concept :

Loan Amount : RM50K
Interest : 5%
Period : 5 years
Instalment : RM1,041.67 @ RM1,042.00

Interest yang dikira berdasarkan baki pada hujung bulan :

Loan Amount : RM50K
Interest : 5%
Period : 5 tahun
Instalment : RM943.56 @ RM944.00

Kalau korang tengok kedua-dua instalment kat atas, terdapat perbezaan sebanyak RM98 walaupun amount, interest dan loan periodnya sama. Namun disebabkan cara pengiraan interest yang berbeza, maka instalmentnya pun secara automatik pun turut berubah dan atas sebab itulah pihak bank mengambil cara yang kedua (yang lebih rendah instalmentnya) untuk loan rumah supaya lebih ramai orang 'mampu' untuk beli rumah. Katakanlah pihak bank menggunakan cara pengiraan yang pertama, for sure ramai yang terduduk kalau nak bayar instalment rumah bulan-bulan. Perlu diingatkan, ini baru untuk loan serendah RM50K. Apa akan jadi kalau loan korang berjumlah RM150K, RM250K atau pun RM500K. Tak ke mengeluh kita nanti membayarnya dan kita bernasib baik kerana untuk loan rumah, pihak bank telah bermurah hati untuk memanjangkan tempoh pinjaman semaksima mungkin, kadang-kadang tu sampai 40 tahun.

Korang mesti tanya "Kalau pihak bank ni jenis yang pemurah, kenapa diorang tak panjangkan loan kereta sehingga 30 tahun?" dan jawapannya telah pun diberi oleh seorang follower aku, Encik Mohammad Syahman dalam ruangan komen pada entri yang lepas. Sebabnya ialah kereta punya value makin lama makin menyusut manakala rumah pulak, makin lama makin meningkat. Buat apa bank bagi tempoh yang panjang kalau lepas 20 tahun, kereta korang dah tentu-tentu kena hantar overhaul la, ganti enjin la dan 1001 macam kerosakan lagi. End up, daripada korang bayar instalment kereta, baik korang bayar kos repair kereta dan bank pulak akan menanggung kerugian sebab korang dah tak bayar instalment kereta tu. Betul tak? Tak macam rumah, lepas 20 tahun kalau takat paip atau wiring rosak pun masih boleh dibaiki selagi mana dinding rumah tak pecah dan amaunnya tak de la semahal tukar enjin atau overhaul kereta. Kalau dipecah dinding rumah sekalipun ianya lebih bertujuan untuk renovation dan ianya bukan setakat menyusut malah nilainya akan bertambah setelah di'renovate'. Tak gitu? Pasal tu lah  loan rumah boleh dipanjangkan manakala loan kereta dan loan-loan lain yang valuenya depreciate akan menggunakan konsep pengiraan pertama supaya bank tak rugi sebab kalau bank rugi, maknanya ekonomi kita tunggu masa je nak muflis macam apa yang berlaku kat Iceland dan Greece bila banyak bank-banknya muflis.

Tips n Thots : Bank akan menggunakan konsep fixed & upfront rate untuk loan bagi barang-barang yang akan menyusut nilainya macam kereta manakala bagi barang-barang yang nilainya meningkat (i.e. rumah), konsep ke 2 adalah yang terbaik supaya bank dan ekonomi kita akan lebih untung.



4 ulasan:

  1. encik abg ensem,

    TQVM..saya dah tau nak cakap apa dengan mak saya..kekiranya saya pun faham banyak la..

    BalasPadam
  2. Salam Ziarah, TQ for the advise.

    BalasPadam
  3. tak salah kalau nak beli rumah harga 100K buat loan 15 tahun.. ada org2 kaya buat. tapi mampukah kita nak bayar?
    kereta pulak, mcm abang ensem ckp, kalau buat loan 15 thn, bank pun tak mau sebab harga dah jatuh pd saat kita bawak keluar kereta tu dr kedai lagi. kereta 100k agaknya tinggal 60K je selepas 7 tahun, apatah lagi lepas 15 thn.

    BalasPadam
  4. Rule of thumb,
    kereta after 5 years dapat value 50% dari initial value pon dah kira baik dah.
    and the best part, after kuar show room jer, dah ilang value 20%. and every year 10%. that makes 30% loss of value after 2 years.
    rumah after VP, siap naik 20-30% lepas 2 tahun.

    so, mana mau pilih?

    BalasPadam